2007年03月24日

想定賃料って??

投資用物件を探していると、満室時想定利回りというが必ず記入されています。

満室の物件であればまったく問題はないのですが、想定利回りというのは募集賃料で満室になった場合の年間利回りですから当てになりませんね。

販売図面上の満室時想定利回りだけをみて、利回りをみるのはやめたほうがいいと思います。

これは!!といった物件があったらまず周辺の募集賃料を調べましょう。

そもそも空室が何部屋もある場合は、たまたま2月、3月の賃借人が移動する時期で解約になったか、法人の一括契約が解約されたときか、募集していても入らないケースなどです。

募集していても入らないケースが一番良くないですね。
募集賃料が高く設定されているのが原因ですが、その場合、想定利回りも見直す必要があります。

やはり現況で満室の物件を探すのが無難でしょうね。

こちらも参考にしてみて下さい!!
不動産投資のノウハウ

参考になったら是非!!応援して下さい!!
人気blogランキングへ
posted by income-man at 21:33| Comment(0) | TrackBack(1) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年03月14日

賃貸マンション・アパートローンって??

賃貸マンション・アパートローンについて、各金融機関の動向です。

収益物件を購入する場合、全額現金で購入する方も少ないと思います。

金融機関からのアパートローンなどを利用して収益物件を購入することによって、少ない自己資金でも物件を購入することができ、レバレッジ効果が期待できます。

レバレッジ効果とは・・・例えば・・・

2,000万円の収益物件で年間140万円の家賃収入があるとします。表面利回りで7%です。
ここでは税金や管理費などの必要経費を考えないとします。

自己資金500万円、銀行借入れ1,500万円(利率3%・25年)で物件を購入します。

年間のローン返済費は約84万円です。

つまり手元に56万円が収入として残ることになります。

自己資金500万円の投資で56万円の収益ということは・・・

利回り11.2%になりますね。

これがレバレッジ効果です。
7%の収益物件を購入するのに銀行融資を利用することで実質11.2%もの利回りを確保することができるのです。

不動産ファンドなどはこのような方法で成り立っています。

では、各金融機関の賃貸マンション・アパートローンの取り組みについてです。

金融機関にも信託銀行・都市銀行・地方銀行・信金・ノンバンクなど各行さまざまです。

各銀行それぞれ賃貸マンション・アパートローンを取り扱っていますが、各行の違いといえばおおまかにいえば融資可能物件、借入れ可能期間、金利でしょう。

融資可能物件は銀行により、担保評価としてみれるかどうかがポイントになってきます。
収益物件の利回りとして10%、20%あっても再建築ができないとか、違反建築、道路の種類などによって融資できない物件もあります。
審査申込み時に金融機関と事前に相談しておくべきだと思います。

ただ、銀行によっては各支店によっての違いもあったり、担当によっての違いもあったりするそうです。

借入期間については各銀行、物件の耐用年数を設定しています。
RC造の物件であれば30年とか、木造であれば25年、20年などさまざまです。融資期間が短くなれば月々の支払いも上がるのでこれも事前に相談しておきましょう。

金利は銀行によって店頭表示金利があり、審査の結果次第では優遇を受けられる可能性があります。
ただ、信託銀行などは一般的に地主であるとか、資産がどれぐらいあるかによって優遇ができるかどうかをみるようです。
都市銀行や地銀などはもちろん資産内容もみますが、その方の勤務先などの属性をみて判断をするといった違いがあります。

各銀行ローンについての取り組みはそれぞれですので、いろいろな金融機関に当たってみましょう。

参考になったら是非!!応援して下さい!!
人気blogランキングへ
posted by income-man at 14:33| Comment(0) | TrackBack(1) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年03月07日

不動産投資、金利の落とし穴!

銀行ローンを利用して不動産投資をするケースです。

現金で収益物件を購入する方でも転売の際に絡んでくる問題です。

ゼロ金利といわれていた昨今、借り入れ金利と不動産投資の利回りの差が大きいことで、外資の不動産ファンドなどが台頭してきました。

要は金利が低いときは自己資金を少なくして銀行から借り入れることでレバレッジを利かせ収益をあげるといった仕組みです。

最近の傾向として日銀の利上げによって各金融機関の短期プライムレートも引き上げられています。

短期プライムレートは短プラといわれ、金融機関が最優良企業に貸し出す際の短期(1年未満の貸し出し)金利です。

住宅ローンやアパートローンなどの金利の仕組みとして、短期プライムレートに1%上乗せした金利が変動金利の基準金利になっています。

短プラは各金融機関それぞれですが、都市銀行の短プラは現在引き上げ後、1.875%になっています。
つまりローンの変動金利も必然的に2.875%に引き上げられることになります。

つい最近まで、変動金利で2.375%でしたからそこから短期間で0.5%も上昇することになります。

住宅ローンと違い、収益物件を購入する際のローンは収益が上がって意味がある投資ですから金利が上昇することによって不動産投資のうまみが少なくなるのです。

最悪の場合、逆ザヤになりかねませんね。

転売の際も、銀行のローン金利が上がっていれば実質利回りが落ちますからローンを利用しての購入も難しくなるかもしれません。利回りを上げて売却すれば販売価格は下げることになりますから。

最近では不動産相場の上昇や、建築費の上昇で新築ワンルーム投資の投資利回りも4%台の物件もあります。
この先、金利が上昇していけばどうなるのか・・・

先行き不安ですね。

参考になったら是非!!応援して下さい!!
人気blogランキングへ
posted by income-man at 20:26| Comment(1) | TrackBack(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年03月04日

新築アパートの裏事情??

最近、新築アパートの売物件が多いです。

利回りで8%前後、しかも新築です。一棟売りの物件でマンションやビルなどは高額でなかなか手が出ないという方にもアパートであれば比較的、投資資金を抑えられます。

販売価格にして新築であれば首都圏で5,000万円からといったところでしょうか。

さて、その新築アパート。不動産業者からみた裏事情です。

新築アパートの物件を見たことがある方はお気づきかもしれませんが、ほとんどの物件が道が狭いとか、物件まで階段とか、車が通れないとか、とにかく土地に難有の物件が多いです。

なぜかというと、不動産業者はまともな土地、特に車が入れて車庫が設けられるような土地は建売もしくは土地売にしてしまいます。
もちろん建売・土地売をするにあたっては土地を仕入れなければならないので、まともな土地であれば仕入れ価格が高いので当然利益が薄くなります。
最近の地価の上昇で利益を薄くしないと仕入れもかなり難しくなっていますね。

そこで・・・難有物件です。
建売でも土地売りでも売れないような土地は当然価格は安いです。一般の方も安くても車が入れないとか、階段でしかいけないような土地に自宅を建てる方は少ないでしょう。
ただ、アパートであれば入居者は車庫が無くても、階段でも、駅が近いとかその他の条件次第ではそこそこの賃料が取れるのです。
売れない物件は価格を下げざるおえませんし、アパートであれば利回りでの販売価格を設定しますので、土地を安く仕入れられれば利益が結構取れるのです。

投資用物件が注目されている昨今では、建売住宅よりも建売アパートのほうが儲かるということでアパート専門業者もでてきてますね。

ただ、銀行融資を利用して一般の方で同じように土地を買ってアパートを建てようとしても、銀行は融資してくれませんので注意して下さい。
銀行のアパートローンは住宅ローンと違い、収益ベースでの審査をしますから、これから建築する物件にまでは融資してくれませんので。

参考になったら是非!!応援して下さい!!
人気blogランキングへ
posted by income-man at 11:17| Comment(0) | TrackBack(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年03月01日

収益物件の利回りって??

不動産投資を始めるにあたって収益物件を探すとき一番重要な項目は利回りでしょう。

なかには20%とか30%などといったとんでもない利回り表示の物件もあります。

ただ、利回りといっても販売図面上に記載されている利回りは満室時想定利回り(表面利回り)です。

つまり現状の空室は関係なく、満室で最大に収益が上がったときの利回りですから、空室リスクも考えなくてはいけません。

なかには想定賃料があまりにも高く、下げないと入らないような物件もあります。ある程度の周辺相場から家賃を出していますが、入居者がいなければ下げざるおえませんしね。

そうなると必然的に利回りは落ちます。ですから収益物件を探す際は周辺の家賃相場も見る必要があります。

また、表面利回りは単純に年間収入を販売価格で割ったパーセンテージです。

収益物件を所有する際には、固定資産税、都市計画税、管理費、修繕費、融資利用があればローン返済費、などが必然的にかかってきます。それらの必要経費を差し引いた収入はネット利回りといいます。

販売図面にはそれらの必要経費が記載されていないケースがほとんどです。

もちろん税金もかかりますからそれらの必要経費も良く理解した上で物件を探しましょう。

参考になったら是非!!応援して下さい!!
人気blogランキングへ
posted by income-man at 20:12| Comment(0) | TrackBack(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
×

この広告は1年以上新しい記事の投稿がないブログに表示されております。