2007年03月14日

賃貸マンション・アパートローンって??

賃貸マンション・アパートローンについて、各金融機関の動向です。

収益物件を購入する場合、全額現金で購入する方も少ないと思います。

金融機関からのアパートローンなどを利用して収益物件を購入することによって、少ない自己資金でも物件を購入することができ、レバレッジ効果が期待できます。

レバレッジ効果とは・・・例えば・・・

2,000万円の収益物件で年間140万円の家賃収入があるとします。表面利回りで7%です。
ここでは税金や管理費などの必要経費を考えないとします。

自己資金500万円、銀行借入れ1,500万円(利率3%・25年)で物件を購入します。

年間のローン返済費は約84万円です。

つまり手元に56万円が収入として残ることになります。

自己資金500万円の投資で56万円の収益ということは・・・

利回り11.2%になりますね。

これがレバレッジ効果です。
7%の収益物件を購入するのに銀行融資を利用することで実質11.2%もの利回りを確保することができるのです。

不動産ファンドなどはこのような方法で成り立っています。

では、各金融機関の賃貸マンション・アパートローンの取り組みについてです。

金融機関にも信託銀行・都市銀行・地方銀行・信金・ノンバンクなど各行さまざまです。

各銀行それぞれ賃貸マンション・アパートローンを取り扱っていますが、各行の違いといえばおおまかにいえば融資可能物件、借入れ可能期間、金利でしょう。

融資可能物件は銀行により、担保評価としてみれるかどうかがポイントになってきます。
収益物件の利回りとして10%、20%あっても再建築ができないとか、違反建築、道路の種類などによって融資できない物件もあります。
審査申込み時に金融機関と事前に相談しておくべきだと思います。

ただ、銀行によっては各支店によっての違いもあったり、担当によっての違いもあったりするそうです。

借入期間については各銀行、物件の耐用年数を設定しています。
RC造の物件であれば30年とか、木造であれば25年、20年などさまざまです。融資期間が短くなれば月々の支払いも上がるのでこれも事前に相談しておきましょう。

金利は銀行によって店頭表示金利があり、審査の結果次第では優遇を受けられる可能性があります。
ただ、信託銀行などは一般的に地主であるとか、資産がどれぐらいあるかによって優遇ができるかどうかをみるようです。
都市銀行や地銀などはもちろん資産内容もみますが、その方の勤務先などの属性をみて判断をするといった違いがあります。

各銀行ローンについての取り組みはそれぞれですので、いろいろな金融機関に当たってみましょう。

参考になったら是非!!応援して下さい!!
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posted by income-man at 14:33| Comment(0) | TrackBack(1) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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